曾经喊出“逃离北上广”的年轻人 ，正转身用另一种方式“安家 ” 。
机构最新数据显示 ，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源正成为交易“主力 ” ，其中北京该价位段成交占比高达57.19% ，上海也达到48.72% 。
一线城市低总价“老破小”成交占比提升，背后是随着房价持续调整 ，曾经要“掏空六个钱包 ”的房子 ，如今年轻人踮踮脚也可能够得到，二手房市场已成为极致刚需的“蓄水池 ”。
此外 ，受房价向下调整影响 ，部分低总价房源因租金收益率尚可，也成为购房者考虑入手的原因之一 。
极致刚需托起楼市半壁江山
今年以来，新房市场和二手房市场 ，走出了不同的走势 。
据克而瑞数据显示 ，2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积合计27443万平方米 ，较2024年同期持平。其中 ，新房成交面积同比下降7% 、二手房则同比上涨6% 。
总量上稳住盘面的二手房市场，都是由哪类购房者在支撑 、尤其是在一线城市？据CRIC监测数据 ，10月京沪深总价200万元以内的低总价段房源 ，成交套数占比同环比齐增 。
具体来看，北京总价200万元以下房源成交占比 ，已达到了57.19% ，而且刚需客群集中度仍在持续上升，10月成交占比同环比增长1.81个百分点、4.67个百分点。
再以上海为例 ，2025年10月 ，上海总价200万元以内房源成交套数占比为48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点 ，市场份额有进一步扩大的趋势 。
二百万左右的“老破小” ，为何成为一线城市二手房的成交主力？
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，总价200万～300万区间房源 ，多对应60～80平方米的刚需户型 ，刚好契合首次在京置业的年轻群体需求 。
“一方面，刚步入职场的年轻人资金有限 ，这类房源的购房门槛较低 ，不会造成过大经济压力；另一方面，很多有孩子的家庭 ，原本计划购买大户型 ，但受高总价影响，转而选择该价位小户型来兼顾居住与教育配套需求。 ”她认为。
曹晶晶还表示 ，这个价位的房源大多通勤便捷 ，周边配有大型商超 、基础医疗设施等，成熟的生活配套让居住便利性大幅提升，容易受到购房者青睐 。此外 ，部分业主购置新房后 ，为缓解还贷压力，会选择出售手中200万～300万的二手房 ，加速了资产流转 。
实际上 ，早在今年年初，年轻人“抄底 ”一线城市老破小的现象便已出现。在北京 ，有购房者看到一线城市房价有所回调的现象 ，决定结束租房生活，准备买一套“三环内 、接受老破小、不用电梯 、离地铁站近”的房子 ，最终顺利置业 。
在上海 ，也有购房者表示，自己这些年一直是租房生活 ，通勤距离较长非常不方便 ，而一些老旧小区的价格有所回调后，那些“低总价 、有地铁、户型周正 ”的房源，让她动了买房的心 ，最终锁定一套挂牌价较前两年回调超百万的房子 。
如今这一趋势继续深化 ，核心还是受二手房价格调整的影响。据易居研究院报告，10月一二三线城市的二手住宅价格指数 ，环比变动分别为-1.0% 、-0.6% 、-0.7% ，同比变动分别为-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房总体处于价格去泡沫的过程中 。
“价格的深度调整 ，带来了量的提振 。 ”该研究院称 ，从买家角度看，二手房价格调整后 ，认购的性价比明显提高 ，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年轻人置业的首选。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经 ，目前入市的购房者 ，多为有迫切住房需求的刚需，例如买老旧二手房以解决刚性自住需求 。对改善型购房者来说，则面临选择新房还是二手房的难题 ，其中部分购房者受房价预期等影响 ，可能倾向于保持谨慎 、暂缓购房 。
买房收租的诱惑与风险
一线城市“老破小”成交占比提升，背后还有一个影响因素即租金。
近期 ，市场上关于二手房跌出“投资价值” 、租金回报率高等观点开始增多 ，称部分“老破小 ”租金收益率超过3%，买房收租的收益高于把钱存银行 。记者在采访中发现 ，有一线城市的房产中介 ，也在通过宣传二手房的租金收益率，来吸引购房者入市 。
比如 ，北京朝阳区有房产中介在介绍一小区时称 ，该小区每月成交15～20套房源，不少购房者都是买来出租 ，其中报价80万左右的房子 ，月租金在3400元左右，刨去交易税费、物业费 、供暖费等成本，整体租金回报率在3%～4%左右。
但是 ，上述小区属于商住房 ，产权年限多为40年或50年，且需要全款支付；其次 ，商住房的水电等生活成本较高 ，未来如果再出售的话，流通性也不能保证。“目前 ，租金收益率超过3%的老房子有 ，但是非常少，此外也大多为商住房 。 ”中介称 。
记者又咨询了另一套“老破小” ，该房源位于北京朝阳区 ，建筑面积60平方米 、报价175万元，中介称如果后续出租的话 ，月租金在4000元左右。如果不考虑物业费等成本、以及房源租赁空置期 ，粗略计算其租金回报率最高约2.74%左右 。
租金回报率，即房源年租金收入和房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的参考指标 。国际上认为 ，租金回报率在5%以上的城市 ，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市房价水平过高 ，不适合通过出租来达到回本目的。
据麟评居住大数据研究院数据 ，2025年上半年，重点50城租金回报率为2.08% ，较2024年上升0.02个百分点 。期内 ，房价调整幅度大于租金调整幅度，间接带动租金回报率上升 。
“单纯从收益角度来看 ，相比存银行的利息收益 ，买房收租有一定优势，但投资需要考虑的因素众多 ，买房收租的投资门槛高于理财产品 ，回报周期较理财时间更长，当下房地产市场环境错综复杂，买房出租还会面临空置的风险。 ”该研究院表示 。
对此卢文曦表示 ，租金回报率超过3% 、甚至在4%左右的物业少见 、属于稀缺类型 ，国内老旧小区能达到该水平的非常少 。不过近年来，因房价指数持续下跌 ，整体的租金回报率略有回升 ，尤其是一些房龄较大的住宅，因房价跌幅较大 ，租金回报率反而相对较高。
但卢文曦提醒称 ，这类房产通常房龄在15～20年以上，产品形态与当前新建住宅存在显著差距 ，在“好房子 ”标准不断提升的背景下 ，老旧房产未来价格上涨空间有限 。因此，高租金回报率并不代表其房价具备跑赢大盘的潜力 ，要认识到其潜在的市场风险 。
值得注意的是 ，虽然买房不能只看租金收益率，但该指标的重要性正在提升。
国金证券表示，随着我国房地产市场逐渐走向成熟 ，房子正在经历由投资品向消费品的过渡。一旦房子转变为消费品 ，租金回报率决定的居住价值，将成为房子估值的“锚” 。随着房价持续调整 ，一线城市出现部分高租息的房产 ，会成为推动市场企稳的重要力量 。
业内专家还表示，如果参考该指标购房 ，最好是利用短期内闲置的资金、不产生额外贷款费用；考虑收益率时 ，也要将个税 、契税 、中介费、增值税 、物业费等各项成本纳入计算；最重要的，要选择地段较好的房源 ，同时考虑未来出售时的综合成本。
（文章来源：第一财经）
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